פסק-דין בתיק עמ"נ 33103-02-12

לפניי שני ערעורים על החלטת ועדת הערר  לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב  (להלן: " ועדת הערר") מיום 10.1.2012, בעררים: חל/10/95022, חל/10/95023, חל/10/95024, חל/10/95025, חל/10/95026, בי/11/95002 (עו"ד כרמית פנטון - יו"ר; מיכאל גופר ו-ג'ודי עייני - חברים). ערעור אחד סב על דחיית ערר על שומת שמאי מכריע שמונה בידי  ועדת הערר בתביעה לפיצוי בגין פגיעה מתכנית (להלן: " ערעור הרשויות"). ערעור שני סב על החלטת ועדת הערר שלא לפסוק לבעלי הדירות שהגישו את התביעה הוצאות בגדרם של הליכי הערר (להלן: " ערעור בעלי הדירות").

ערעור הרשויות

במוקד ערעור הרשויות ניצבת סוגיית גבולות ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהלים בהחלטת ועדת ערר המבוססת על לוות דעת  שמאי מכריע.

הנסיבות

ביום 24.2.1998 אושרה תכנית ח/ד/237ב-בי/ד352א (להלן: " התוכנית" אוף " התוכנית הפוגעת") שעניינה קביעת דרך נתיבי אילון (כביש 20) בקטע שבין רח' הלוחמים לרח' יוספטל בחולון ובת-ים. התוכנית הרחיבה את כביש מספר 20 ובכך קרבה את הדרך אל השטחים הבנויים שבצדי הדרך.

המשיבים בערעור נמנים עם בעלי הדירות הבנויות בסמיכות לתוואי הדרך המורחבת. הם ועוד אחרים הגישו בין השנים 2003 ל-2004 תביעות לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. התביעות הוגשו לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה חולון ובת-ים. התביעות הגיעו לבירור לפני וועדת הערר המחוזית, מחוז תל אביב וזו החליטה בשנת 2007, לדחות מאות עררים ו להעביר מאות עררים אחרים לההכרעת לשמאי מכריע.

השמאי המכריע,  גדעון גולדשטיין, פרסם את חוות דעתו  ביום 22.9.10. הצדדים לערעור דנן, פרט למשיבים ויטאל כהן ואחרים, הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית במגמה להשיג על השומה המכרעת.

ביום 10.1.12 החליטה וועדת הערר לדחות את כל העררים בנושאים השייכים לערעור דנן (להלן: " החלטת וועדת הערר"). בעקבות החלטת וועדת הערר הוגש ערעור הרשויות שבו המערערים הם: משרד התחבורה, חברת נתיבי אילון בע"מ, הוועדה המקומית ולבנייה בת ים, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (להלן יחדיו: " הרשויות" וכל רשות לפי שמה).

עיקר טענות הרשויות

הרשויות טוענות ארבע טענות עיקריות: א) וועדת הערר התעלמה ממספר השגות של הרשויות כלפי השומה המכרעת; ב) הסתמכות על "מועד קובע" שלא כדין; ג) ביסוס חישובי ריבית והצמדה על תקופה לא רלוונטית; ד) שומה מכרעת כוללנית חסרת דיוק המטילה נטל כבד על הקופה הציבורית.

הימנעות מבירור השגות על השומה

ועדת הערר בחרה להימנע מדיון עצמאי בחלק ניכר מטענות המערערים. לעניין טענות אלה הוועדה ציטטה את תשובת השמאי המכריע או שהתעלמה מהן כליל. אלה הטענות:

·         קביעת ירידת ערך על בסיס עסקאות מאוחרות - קביעת וועדת הערר היא שניתן לערוך שומה מכרעת למועד הקובע של אישור התוכנית (1998) על בסיס עסקאות שנערכו 7 - 9 שנים לאחר אישור התוכנית. הרשויות סבורות שהשקפה זו מוטעית. שכן היא מבטאת את הפגיעה בפועל מהתוכנית בעוד שהיה מקום לבחון את הפגיעה בכוח. לשון אחר. השמאי המכריע היה צריך לקבוע את ערך הנכסים יום לפני אישור התוכנית ואת ערכם יום לאחר אישור התוכנית. אילו עשה כן, מסתמא הייתה מתבררת ירידת ערך נמוכה יותר מזו שנקבעה על בסיס עסקאות מאוחרות שעה שהתוכנית התממשה לנגד עיני הבריות.

·         פסיקת ריבית והצמדה - וועדת הערר אימצה את גישת השמאי המכריע שהפגיעה מן התוכנית התגבשה בשנת 2005. בנסיבות אלה היה עליה לפסוק למשיבים ריבית והצמדה מיום התגבשות הפגיעה ואילך ולא מיום אישור התוכנית. שהרי עד להתגבשות הפגיעה לא נגרם למשיבים חסרון כיס כלשהו.

נוסף לכך המשיבים השהו את תביעתם  ולפיכך נזקקו להיתר של שר הפנים להגשת התביעה המאוחרת. על כן אינם זכאים להפרשי ריבית והצמדה עבור התקופה שקדמה להגשת התביעה.

·         כלליות השומה המכרעת - השומה המכרעת מתייחסת ליותר מ-400 דירות. היא כוללנית באופייה שכן אינה מבחינה בין מאפיינים שונים של דירות (מיקום, מצב תכנונית, מצב פיזי, מימוש וניצול זכויות בנייה וכיו"ב). השומה גיבשה מעין דפוס אחיד של מאפייני דירה והכפילה אותו בהתאם למספר הדירות שהשומה חלה עליהן.

·         פיצוי למשיבים שמכרו דירות ללא נזק בפועל - ועדת הערר התעלמה מטענת המערערים שמספר משיבים מכרו את דירותיהם לאחר אישור התכנית כנגד תמורה גבוהה יותר משווי הדירה ערב אישור התכנית. על כן לא נגרמה לאלה פגיעה מן התוכנית.

סוגיית "המועד הקובע"

החוק קובע שמועד פרסום אישורה של תכנית ברשומות יהיה המועד הקובע לעניין תביעת פיצוי לפי סעיף 197 [סעיף 119(ב) לחוק התכנון והבניה]. מכאן משמע שניתן לתבוע בגין פגיעה מתכנית לפי הנזק שהתגבש ביום אישור התוכנית. לא ניתן לתבוע נזק שהתהווה לאחר אישור התוכנית [פרופ' אהרון נמדר פגיעה במקרקעין - פיצויים בגין נזקי תכנית (תשס"ח - 2008), 135 (להלן: " נמדר, פגיעה במקרקעין")].